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ĶΡʱ䣺2023-02-24 17:13ߣadmin

北京楼市回暖了吗

楼市现回暖迹?资料?/p>

经济观察?记€?田国?2?2日晚,天色已经暗了下来,北京昌平某售楼处人声鼎沸,不大的空间内,挤满了看房人。区位图和沙盘前,不同的€售员向自己的客户介绍€楼盘配套,都想盖过同事的声音?/p>

许燕带着客户进来看到这阵仗,颠着脚四处张望了€下,和客户说:€我们先看样板间?。€周末两天,她卖出的房子超过原来€个月的业绩,“元旦前€的盘,到现在卖出七八成,节前和节后大约各€半€€?/p>

2?3日上午,北京朝阳区的链家中介人员张曼(化名)早早就开始带客户看房,由于带看量大,每天早出晚归,节后上班她没有休息过一天€她说,忙点好,虽然辛苦,但业绩好了,收入也会多起来?/p>

春节假期后,北京楼市正迎来一场小阳春。截??2日,虽然新房日均成交量仍不及节前,但新房日均认购量和二手房日均成交量均明显好于节前,也超过了2022年春节后同期水平?/p>

不仅仅是北京,同花顺数据显示,深圳€广州和上海的节后两周成交量也好于节前或与节前相差不大;同期,南京€苏州和武汉的新房,杭州和成都的二手房,成交也明显好于节前€?/p>

€家房企的营销负责人告诉经济观察网?022?2月初为疫情高发阶段,对成交€成€定影响,节后成交增长“更多是去年末积压的€求释放,能不能持续下去,现在还没法判断,起码目前没有看到特别利好的因素出现€€?/p>

迹象初现

节后上班,许燕明显感觉到看房客户多了起来,虽然节前看房的人也不少,但没有现在这么集中,€原来每天接待两三组客户,现在每天能接待四五组,我们项目十几个销售,加上外部渠道,客流回升了很多”€?/p>

客流多了,下定的客户也多了,“大部分还是改善型客户,有一小部分首套刚€”,许燕说,两周以来,她€在的项目共卖出一百多套房子€在北京新房市场,这是一个相对不错的成绩?/p>

在接待客户过程中,许燕发现,与之前相比,购房者的″有了€定恢复€€过去,改善型客户和刚需客户出手都比较谨慎,买婚房的,两口子看了,还得双方父母看,不看半年€一年不会出手;改善客户原来房子卖了,也不着急买”€?/p>

但现在不€样了,只要具备首付条件,很多人第€时间交了定金,€原来不出手,€买了以后房子降价€,许燕说,现在反过来了,€担心过几天,好不容易凑够的首付又不够了,尽快搞定€€?/p>

在许燕看来,虽然这只是一部分客户的心态,但对整个房地产市场,无疑注入了一股难得的″,€当大家都觉得房价要涨了,开始出手了,市场也就恢复了,现在出现苗头了”€?/p>

房屋中介 资料?/p>

链家经纪人张曼也感受到了类似变化,春节假期后,不仅买房的客户多了,卖房的也多了,而卖房的客户大部分是准备换房的改善型€求,“大家都想趁这波行情把原来的卖个好价钱,再找合€的机会出手”€?/p>

“我的一个客户说,看到来小区看房的人多了,他也把房子挂出来了”,张曼说,疫情防控措施调整后,供需双方的信心都在恢复€?/p>

张曼表示,虽然近两周成交多是2022年末积压€求的释放,但更重要的是看好今年的市场?“成交上来了,本身就是这部分购房者用脚投票,如果对楼市没有信心,完全可以继续观望”€?/p>

不仅仅是北京,春节假期后,上海€深圳€广州€杭州€南京€武汉和成都等城市,或新房或二手房的成交量也超过节前?/p>

暖意不足

春节假期后,北京、上海€深圳和广州等城市陆续开启一波楼市小阳春,包括这些城市周边卫星城的楼市也出现复苏迹象,相对过去一年黯淡的房地产市场来说,这无疑是€抹难得的曙光?/p>

但这€波楼市行情能持续多久,多数从业人员都表示谨慎乐观?/p>

张曼认为?022年末,受疫情影响,楼市成交下滑较为严重,目前市场也只是恢复到2022年正常水平,“还说不上反弹€€?/p>

而且,从区域和项目来看,分化依然严重。北京昌平的€个楼盘,与许燕所在楼盘先后开盘,该项目的内部人士透露,节后至今,项目€量还停留在个位数,他承认,‘实有竞品项目卖得好€据他介绍,卖得好的项目有两个要素:€是位置好,二是价格低?/p>

二手房也有类似情况,张曼介绍,多数买房人对教育资源有较高的要求,其次才是小区品质、物业€园林等指标,这就使得二手房成交也主要集中在教育资源较好的区域,“对学区没有要求的,更愿意买新房”€?/p>

上述房企营销负责人表示,首先,一线城市的限购、限贷政策,与过去相比没有任何改变,“很多想换房的人,还是会因为首付问题无法实现,想€反正现在房子也能住,可换可不换,可€€比较大”€?/p>

其次,与二三线城市相比,€线城市按揭利率普遍较高,目前,郑州等城市首套房按揭利率已经降?.8%,部分三四线城市更是到了3.6%左右,但北上广深等城市则?.3%-4.85%区间,一定程度也抑制了购房需求€?/p>

“限购和限贷影响的是改善€求,按揭利息影响刚需”,该营€负责人表示,€线城市绝对人口数量较大, 每一个小的政策都会限制一大批购房€求,“这些影响不消除的话,需求基本面很难有大的改善€€?/p>

再次,目前房地产流动性风险仍在持续改善过程中,虽然地方政府对出险房企的项目做了闭环管理,但购房€对项目烂尾的担忧并没有完全消除?/p>

在上述营€负责人看来,目前市场虽然已经出现好转的迹象,但行业的基本面没有太大改善,“核心还是需求,只有€求真正的上来了,基本面才会改善€€?/p>

预期

同花顺数据显示,2022年下半年,北京二手房库存€始上升,国庆假期前后€高峰超过11万套?023年春节期间仍保持?0万套左右。节后,随着市场好转,库存开始下降,截至2?0日,二手住宅库存?.57万套?/p>

据张曼介绍,由于成交回暖,卖房的业主多了起来,挂牌价也出现上升,“感觉大家都在着急卖房子,但买房的客户中,除了孩子着急上学和马上结婚的,都没有那么着急,说明市场还在观望”€?/p>

多数业内人士认为,虽然市场初现回暖迹象,但持续需求不足,€要€过政策释放更多的需求,以满足楼市胃口€尤其是€二线城市,依然存在大量改善型€求,但由于各种原因被拒之门外?/p>

无论是上述房企营€负责人,还是作为中介的张曼,都寄希望于房地产调控政策的调整€此前,业界曾盛传,今年€季度末二季度初,将会对原有房地产调控政策进行调整,以¤居民合理住房€求€?/p>

北京楼市 资料?/p>

其中€个广泛流传的版本是,€线城市将在限贷和利率等方面给予首套房更大支持,比如取消限贷;部分三四线城市会取消限购政策。但这一传言并未获得任何权威部门的回应和证实?/p>

同花顺数据显示,2月截??2日,€二线城市的日均成交量均高?月,而同期三线城市的日均成交低于1月€也就是说,春节后这€轮房地产行情主要在一二线城市,也意味€€二线城市依然存在较大€求€?/p>

多个房企人士告诉经济观察网,房企也期待能在调控方面做出调整,尤其是一二线城市,大量改善型€求无法释放,€定程度上限制了市场成交€?/p>

€位房企人士表示,房地产流动€改善同样依赖销售市场,无论是出险房企,还是未出险房企,€售回款是现金流的€佳来源,发行债券、股市融资等途径只是权宜之计,最后还得靠€售€?/p>

而且,销售市场起来了,也会带来资产升值,对爆雷房企处置资产和债务重组无疑有一定帮助€€按照现在的资产价格,大部分房企都会资不抵€€,上述房企人士表示,这也是房企不愿处置资产的主要原因之€?/p>

该人士认为,在房住不炒政策大框架下,寄希望于将房地产政策恢复?017年前有点不切实际,但在现有政策下,对原有政策做进€步优化,还存在一定空间,“只要控制住价格,基本不会有人愿意去炒房”€?/p>

上述营销负责人也表示,春节后到五€前,有学区房政策利好,会促进€波房地产成交,€这波行情过去了,成交会恢复到正常状态,这就€要外部力量来进一步刺€,才能让行情持续保持下去”€?/p>

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田国宝经济观察报部门主任,不动产€发报道部主任兼高级记者,主要关注房地产€产业园区€双创及物业等领域€擅长深度报道和调查报道?/p>

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